안녕하세요! 이번엔 토지신탁에 대하여 포스팅하기 위해 돌아왔습니다.

비토지신탁은 저번 포스팅에서 설명했으니 참고부탁드립니다ㅎㅎ 시작하겠습니다!

토지신탁은 크게 차입형토지신탁, 관리형 토지신탁으로 나뉘며 차입형 토지신탁은 다시 기본형, 혼합형으로 나뉩니다. 관리형 토지신탁은 기본형, 책임준공형, 하이브리드형(혼합형)으로 나뉩니다.

그림으로 보면 다음과 같습니다.

차입형 토지신탁은 신탁사에서 신용으로 사업비를 조달해 개발하는 방식으로, 다음과 같은 구조를 갖습니다. 보시면 신탁사가 인허가 등부터 자금관리 등 실질적인 사업주체로서의 기능을 하고 있음을 확인할 수 있습니다, 또한 차입형의 경우 신탁사가 사업주로서 직접적인 사업비 자금조달 의무를 갖습니다.

<출처: 코람코자산신탁>

차입형 토지신탁은 기본 개발신탁과 혼합형 개발신탁으로 나눌 수 있습니다. 기본 개발신탁의 경우 공사비 ABL을 바탕으로 토지비를 조달합니다. ABL은 Asset Backed Loan의 약자로, 자산유동화 담보부 대출인데요, 특정 자산을 담보로 잡아 대출 받는 것을 의미합니다. 그러니까 공사비 ABL은 미래에 입금될 공사비를 담보로 대출받는 것이겠지요? 즉, 공사비 ABL은 “제가 나중에 공사비 받을건데요, 그 돈을 담보로 해서 대출해주세요-” 라는 의미입니다.

그렇다면 시공사 입장에서 ABL로 대출을 받아주는 이유는 무엇일까요? 이는 현재 건설 수주가 쉽지 않은 시장상황이다보니, 일정부분 리스크를 감수하고서, 확실히 일감을 받아오는 것이라고 해석할 수 있습니다. 다시 돌아와서, 공사비ABL을 통해 공사비의 10% 정도에 해당하는 대출을 받아 토지 잔금을 지급하고 사업 진행하는 것이 기본 개발 신탁입니다. 따라서 대출 받을 수 있는 금액이 크지 않기 때문에 토지가치가 비교적 낮은 지방의 사업에서 활용되는 방식입니다.

혼합형 개발신탁의 경우 공사비 ABL과 PF를 통해 토지비를 조달합니다. 토지를 확보하는데 공사비 ABL만으로는 부족하기 때문에, 금융사로부터 PF대출을 추가적으로 받아 토지를 확보하여 사업 진행합니다. 앞서 차입형 토지신탁의 경우 신탁사가 신탁 계정대를 투입하여 사업비 조달의무를 갖는다고 말씀드렸는데요, 왜 토지 확보할 때는 신탁사가 자금 조달하여 해결해주지 않는 걸까요? 그 이유는 자기거래 금지에 위반되기 때문입니다. 이전 포스팅에서 토지는 신탁재산으로 들어간다고 말씀드렸었죠. 그리고 이 토지는 일반적으로 시행사가 계약금 정도만 내고, 나머지는 브릿지론으로 일으킨 것입니다. 그러면 이후에 PF대출로 해당 브릿지론에서 빌린 금액을 갚아야 하는데, 이걸 신탁사가 내주면 결국 자기 토지를 위해서 돈을 대는 형태가 되기 때문에 불가능합니다. 그래서 ABL 발행하고 모자란 잔여 토지비용은 금융사에서 빌려옵니다. 그리고 이후 토지비용을 제외한 사업비용은 신탁사가 직접 돈을 빌려주는 것이기 때문에 신탁사가 대주가 됩니다. 이런 형식을 취하게 되면, 일단 대주를 구하는데 어려움을 해결 가능하고 사업 진행이 훨씬 원활하겠죠.

<출처: 신한자산신탁>

다음은 관리형 토지신탁입니다. 관리형 토지신탁은 토지 소유자가 신탁사에 토지 위탁한다, 신탁사가 자금 입출금 등 관리업무를 수행하고, 인허가 및 분양계약의 주체라는 점에 있어서는 차입형 토지신탁과 동일합니다. 그러나 차입형 토지신탁과 달리 사업비 조달의무가 없다는 점에서 차이를 보이고, 시공사의 책임준공확약을 포함 시킨다는 점이 특징입니다.

구조도의 시공사 부분을 보시겠습니다. 보시면 금융기관과 PF지급보증이 되어있음과 동시에 수탁자와 책임준공이 되어있는걸 확인할 수 있습니다. 여기서 책임준공의 의미를 확인할 수 있는데요, ‘준공하지 못하면 채무를 다 가져가겠다.’는 의미라고 해석할 수 있습니다.

다음은 책임준공형관리형토지신탁입니다. 줄여서 책준관토라고도 부르는데요, 먼저 도입 배경부터 설명드리겠습니다. 우선 금융기관 입장에서 시공사가 완공하지 못하는 상황은 굉장히 큰 리스크입니다. 그래서 시공사에게 책임준공할 것을 계약조건으로 넣어 요구하며, 일반적으로 계약에는 ‘사용허가(임시 사용허가는 제외)’까지를 시공사의 책임 범위로 봅니다. 그런데 책임준공을 요구해도 문제가 완전히 해결되지는 않습니다. 책임준공의 경우 회사채 발행 문제등의 이유가 있기 때문에 시공사에게 회사채 신용등급이 A- 이상이거나 일정 수준 이상의 시공능력평가순위를 요구합니다. 그렇게 되면 사실상 우리가 알고 있는 몇 개 건설사만 해당 기준을 충족할 수 있게 되어서 상대적으로 규모가 작은 시공사는 책임준공이 불가능해집니다.

그리고 이는 비단 규모가 작은 시공사의 문제가 아니라, 대형 건설사에게도 부담으로 작용합니다. 건설사가 지급보증과 채무인수를 하게되면 이것이 채무로 인식되어 연결재무제표에 반영되기 때문에, 재무제표에 큰 규모의 채무가 생겨 달갑지 않은 상황이 될 수 있습니다. 이에 단순 시공사의 책임준공이 아닌 새로운 방법과, 대주들의 미준공에 대한 불안함을 해소할 수 있는 새로운 방식이 필요했습니다.

이러한 상황에서 신탁사는 생각하게 됩니다. “규모가 큰 우리가 책임준공에 대한 리스크를 가져가고, 그에 맞춰서 더 큰 보수를 요구하면 되지 않을까?” 또한 2021년즈음엔 부동산 경기 활성화로 해당 리스크가 실제 발생할 확률도 적다고 생각하여 책준관토는 크게 성행하였습니다.

하지만 리스크가 없는 것은 아닙니다. 만약 시공사가 준공을 못하게 되면 어떻게 될까요. 그렇게 되면 준공 의무가 신탁사에게 넘어가게 되겠죠? 그렇게 되면 신탁사 입장에서는 준공을 마무리 할 수 있는 다른 시공사를 구해와야 하고, 공사기간이 자동적으로 늘어나게되어 추가적인 금융비용 등이 발생하게 되고, 그렇게 되면 신탁사의 재무 건정성에 문제가 생기게 됩니다. 심지어 구해오는 중에 늘어난 공사기간에 불만을 가지고 입주자들이 계약을 취소하는 경우도 있기 때문에 신탁사의 재무적으로 큰 문제가 생길 수도 있습니다.

다음은 혼합형 관리형토지신탁인데요, 책준관토에 대출을 더하여 신탁사가 대주로서의 역할도 시행하는 것입니다.

여기까지 토지신탁의 내용을 알아보았습니다!

다음에는 또 다른 내용으로 찾아오겠습니다.

PRIDE_구조도로 보는 부동산 금융구조의 이해 #2 신탁(2)