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안녕하세요. 대학생 부동산금융 연합학회 PRIDE 입니다. 현재 '오피스 부동산 용어'를 커리어짐 커뮤니티에서 계속 연재중인데요, 밸류에이션에 대한 설명 요청이 많아 밸류에이션에 기본이 되는 용어들을 통해 직접 엑셀로 하는 벨류에이션 진행 전 이해도를 높이고자 글을 작성합니다. 이번 3편에서는 최초 투자, 운영 단계에서의 용어 위주로 설명 예정이며, 다음 4편에서는 매각 단계에서의 용어, 수익률 관련 용어를 설명드릴 예정입니다. 그럼 시작하겠습니다. 부동산 벨류에이션은 결국, 부동산을 매입하고, 운영하고, 매각하는 과정에서 발생하는 현금흐름을 추정하여 수익성을 판단하고, 투자를 결정하는 것입니다. 쉽게 말해서 어떤 펀드가 대출을 받고 투자자를 모집해서 부동산을 구매하는 것이 [매입단계] 펀드 설정기간 동안 자산을 관리하고 펀드를 운영하면서 투자자들에게 배당을 지급하는 것이 [운영단계] 펀드 설정기간이 종료되어 다른 주체에게 자산을 매각하고, 매각 금액에서 발생되는 매각차익을 투자자들에게 배분해주는 것이 [매각단계] 라고 볼 수 있습니다. 즉, 각 단계들에서의 현금흐름을 몇가지 가정을 통해 예측하고, 수익성을 판단하여 투자를 결정하는 것이 벨류에이션의 목적입니다. 이번 오피스 부동산용어 3편에서는 최초 투자의 매입단계 / 운영단계에 해당하는 부분의 구성과 용어를 배워보도록 하겠습니다. 매입에서의 현금흐름 21) 총 투자비 (필요재원) 매입금액과 취득부대비용, 예비비(여유현금)으로 구성됨 매입금액의 경우, 토지는 VAT가 붙지 않지만, 건물은 부가가치세가 붙고, 토지는 매입세액에 대해 불공제 되지만, 건물은 공제되므로 매입금액을 토지분과, 건물분으로 비율에 따라 안분해야함 취득부대비용의 경우 매입보수, 재무자문수수료, 감정평가수수료, 물리실사 수수료, 인수수수료, 대출주선 수수료, 국민주택채권할인 금액, 담보설정비용, 취득세 등을 고려해야함 인수수수료와 대출주선 수수료는 금융 관련이기 때문에 해당 수수료만 VAT 면제 대상 용역이고, 나머지 수수료 받는 애들은 다 VAT 쳐줘야함 운영에서의 현금흐름 22) 가능총소득(잠재총수익) (Potential Gross Income) 임대료 X 부동산 unit 수로 계산 여기서 부동산 unit수란, 현재 입주하고 있는 세대 수가 아닌 해당 부동산 전체의 세대 수를 의미 즉, 해당 건물에서 100% 임차되었음을 가정했을 때 창출될 수 있는 최대 소득을 의미 23) 공실/대손충당금 (Vacancy/Bad Debt) 현재의 공실 수준과 대손충당금을 의미하며 이를 가능총소득에서 제하고 기타 수입을 더하면 유효총수입 대손충당금이란 자본을 감소시키는 것으로, 회수할 수 없는 임대료 수입이 있다면 해당 액수를 예상손실 처리하여 공제하는 것을 의미함 cf) 대체충당금 : 자본을 증가시키는 자본적 지출로, 엘리베이터를 새 것으로 교체해 건물의 가치를 높이는 등에 사용되는 지출을 의미함 24) 기타 수입 임대료 외에 받을 수 있는 수입을 의미하며, 일반적으로 주차에서 발생하는 수입 또는 건물 내 ATM 설치등으로 받는 수입, 건물 내 광고 수입 등이 있음 주차 수입의 경우가 기타수입에서 가장 큰 부분을 차지하므로, 주차관리 업체 비딩을 통해 최대한 많은 수입을 확보하는 것이 바람직함 25) 유효 총수입 (Effective Gross Income) 가능총소득 – 공실/대손충당금 + 기타수입 26) 운영비용 (Operating Expense) 관리비용과 제세공과금으로 나눌 수 있음 관리비용의 경우 수도광열비(수도요금, 전기요금 등) / 건물관리(PM), 시설관리(FM) 업체에게 주는 수수료 / R&M (수선유지비) / 보험료 / 임대차컨설팅(LM) 업체에게 주는 수수료 / 기타비용으로 구성됨 수도광열비는 야근이 많아 일반적인 수준보다 더 많이 지출하거나, 지하 리테일에 헬스장이 임차하고 있는 경우 일정 수준 이상 비용은 임차인에게 전가하거나, 실비로 받는 경우가 있음 제세공과금의 경우 교통유발 분담금, 도로점용료, 토지분 보유세, 건물분 보유세, 종합부동산세 등으로 구성 27) 순영업소득(NOI) 유효 총수입 – 운영비용 즉, 해당 자산을 매입해서 운영함에 따라 얻을 수 있는 순수한 소득 부동산 투자타당성 분석에 있어서 중요한 근거로 사용되는 지표임 임대료 계산에 있어서 임차인별 계약 조건에 렌트프리, 핏아웃, TI, Down Time으로 인한 공실 기간 모두 고려해야하기 때문에, 임차인 별 수익, 비용을 모두 산정하여 계산함 28) 부채서비스액 (Debt Service) 원금상환분과 이자금액을 합친 금액으로 구성됨 29) 세전 현금흐름 (Before Tax Cash Flow) 순운영수입 – 부채서비스액으로 구성됨 추후 설명할 COC(cash on cash)를 구할 때 사용됨 30) 세후 현금흐름 (After Tax Cash Flow) 세전 현금흐름 – 세금 (법인세 or 영업소득세) 세후 현금흐름에서 도출된 금액을 통해 사업 기간 동안의 현금흐름을 확인할 수 있음 0기(자산 매입 직후)의 현금흐름은 부동산을 취득하며 지출, 취득한 자산금액이며, 1기~N-1기의 경우 해당 기간의 세후 현금흐름, N기의 경우 해당 기간의 세후 현금흐름 + 매각으로 인한 현금흐름임. 이상입니다. 다음은 매각단계의 현금흐름과 수익률, 배당, 투자 관련 오피스 용어 알아보도록 하겠습니다. 감사합니다.

안녕하세요, 부동산금융 연합학회 PRIDE입니다. 저희 정규세션으로 진행되었던 에셋타입 분석 중 리테일에 대한 보고서입니다. 다음 게시물은 11일 월요일에 업로드 예정이며 간단한 밸류에이션과 그에 관련한 오피스 기초용어(3) 편 업로드 하겠습니다!

정기 발표시간에 다루었던 주제입니다 !

자유주제 발표 활동 중, 조사해본 NPL 발표 자료입니다!

혹시 오피스 투어 참가자들에게 연락이 전달된건가오? 궁금해서 연락드립니다

1. 서울의 전통있는 호텔을 꼽으라면 웨스틴조선, 신라, 롯데를 먼저 꼽지만 한화의 플라자호텔도 그에 못지 않는 호텔임. 출처: 플라자호텔 2. 시청 앞 광장에 가면 플라자 호텔을 볼수있는데, 마치 차단막/병풍 처럼 뒷 건물들을 가리고 있음. 3. 시청 광장 앞 자리는 원래 화교들이 모여살며 장사를 하던 곳이었음. 4. 그러던 중 1966년, 소공동 재개발의 필요성이 제기됨. 5. 1966년은 제1차 경제개발5개년 계획이 끝나가던 시기였고, 이 해 말 미국의 존슨 대통령(제 36대)이 방한하였음. 6. 당시 서울시는 존슨대통령 환영회 연습까지 해가며 대규모 인파를 동원하는 행사를 진행하였음. 출처URL 하단 표기 https://lnkd.in/gUgjgZnN 7. 문제는 당시 시청앞 화교부지의 적나라한 상태가 존슨대통령의 방한 기념식으로 전세계에 생중계되었다는 것임. 8. 한국전쟁 이후 이만큼이나 발전했어요, 라는 모습을 보여주고 싶었는데 그렇지 못했고, 당시 군사정변으로 정권을 잡은 제2공화국 정권으로서는 모양이 빠지는 일이 되었음. 9. 이전 글에서도 화교 부지 관련얘기를 다루었는데, 화교도 그 출신 지역에 따라 각자 정착처를 달리 잡았음. 중국은 땅이 넓어 서로 언어도 다르므로 당연한 일이긴했음. 수표동에 모인 것은 산둥성 계열이었고, 시청앞인 소공동에 모인 것은 광동계였음. 10. 현 플라자 호텔 부지는 필지 정리가 안되어 매우 난잡했고, 광동계 화교가 60%가량, 한국인들이 약 40%가량(면적기준)을 소유하고 있었음. 11. 서울시는 이를 7개 지구로 나누어 재개발하는 계획을 밝히고, 토지를 수용하는 대신 현재 플라자호텔이 있는 서울시청을 바라보는 대로변쪽에 화교회관을 지어주기로 약속함. 출처: 서울기록원 12. 그러나 당시 재계인물들도 소공동 땅을 다수 소유하고 있었는데, 이들과 개발 방향이 충돌하게됨. 소공동 재개발에는 이견이 없으나 서울의 얼굴과 같은 땅에 화교회관을 개발해준다는 것에 반대했던 것임. 13. 차일 피일 사업은 미루어졌고, 화교들은 예전 외환은행 본사 (명동초입) 쪽에 가건물을 세워 영업했으나 견디지 못하고 다른 지역으로 떠나는 사람들도 생김. 14. 이때 현재 한화그룹인 한국화약이 소공동 화교소유 토지를 모두 매입하겠다고 나섬. 한국화약이 제시한 단가는 평당 107만원으로 당시 토지시세를 생각하면 어마어마한 값이었음. 15. 사실 토지주였던 화교 입장에서는 금전적으로는 손해는 아니라고 판단됨. 하지만 어찌되었던 이들과 했던 화교회관을 지어주겠다는 약속을 지키지는 못한 것이됨. 16. 기록의 부족으로 필지 하나하나 찾아볼순없지만, 애초에 화교들이 한국의 땅을 매수할때 중국(당시 청나라)의 입김이 작용했던 것은 사실임. 17. 화교의 토지매입은 임오군란 이후 부터 1895년까지 활발하게 이루어졌는데, 당시 청나라에서 파견된 위안스카이가 조선에서 엄청난 권력을 휘두루던 때였음. 당시 조선인이 토지를 팔지않겠다고 하면 청국의 병력이 린치를 가해 강제적으로 토지를 팔게하는 등의 일이 있었다고함. 손정목, '서울도시계획 이야기2(2013)', 한울, 2. 존슨대통령 방한에서 88올림픽까지 - 도심부 재개발사업

안녕하세요, 단국대학교 도시계획부동산학부 학술동아리 URID입니다.   지난 프로젝트금융(PF)의 이해 첫 번째 업로드에서는 PF의 개괄적인 설명을 해보았는데요, 이번에는 국내 부동산 PF의 특성들에 대하여 설명을 이어가보고자 합니다.   가. 국내 부동산 PF(부동산개발 PF) 우리나라에서는 IMF 외환위기 이후 부동산 개발사업의 시행사와 시공사가 분리되면서 자기자본이 영세한 시행사들이 부지 매입 비용과 공사대금 등을 조달하기 위하여 PF를 활용하고는 합니다. 우리나라 부동산 개발 시행사는 자금력이 부족하여 브릿지론으로 토지를 구입한 후 본PF의 자금으로 이를 상환하며, 수(受)분양자의 자금으로 공사비를 충당합니다. 그렇기에 본PF의 대출기관은 온전한 담보권을 확보하기 어려움에 따라 시공사의 신용보강을 요구합니다. 부동산 경기가 호황일 때의 부동산 PF는 이해관계자들(시행사, 시공사, 금융회사 등) 모두에게 유리하여 주요한 자금 조달 수단으로 확산되었습니다. 하지만 최근 전 세계적인 금리상승으로 인하여 부동산 시장이 침체하고 있어 부동산 PF의 부실 문제가 대두되고 있습니다.   나. 국내 부동산 PF 자금조달의 특성 우리나라 부동산 PF는 사업주의 연대보증이나 시공사의 신용보강(책임준공, 연대보증, 채무인수, 책임분양 등)과 선분양제도를 활용한다는 특성이 있습니다. PF 자금조달은 크게 착공 전 초기 사업비 조달을 위한 브릿지론과, 개발 및 분양이 진행되는 공사단계에서의 본PF 이렇게 두 단계로 나뉩니다.   1단계 사업 초기에 건축을 위한 토지매입자금의 전부 또는 계약금 등 자금 일부분을 융통하는 단계 사업 승인 이전으로 불확실성이 높아 저축은행, 캐피탈, 증권사 등 제2금융권이 참여 통상 브릿지론(bridge loan)으로 부르며, 가산금리와 수수료 등 금융비용이 높음 2단계 사업 승인 후 은행, 보험사 등이 참여하는 PF의 본단계로서, 분양에 착수하고 계약금이 유입되어 사업의 불확실성이 줄어들며, 제2금융권은 대출을 회수하고 은행이 대출을 인수함 토지대금의 잔금과 건축비 등을 시공사 지급보증 등을 받고 대출을 실행하며, 은행은 일반 기업 대출보다 높은 금리를 받을 수 있고 아파트 계약자 등에게 중도금 대출을 해줄 수 있는 이점이 존재   또한 선분양 자금으로 사업비를 충당한다는 특성이 있습니다. 착공 후 선분양이 이루어짐으로써 수분양자의 계약금과 중도금 대출의 상당 부분이 사업비로 사용됩니다. 이러한 선분양 비율이 높을수록 금융비용이 낮아지는 효과가 있지만, 선분양시 수분양자의 보호 등으로 대출기관이 토지와 건물에 대한 온전한 담보권 확보가 어렵습니다. 다. 국내 부동산 PF의 문제점 시행사, 시공사, 금융기관이 PF 대출을 고리로 얽혀 있는 구조적 문제로 인하여 부실화의 원인이 되기도 합니다. 구조적으로 시공사의 신용보강에 의존하고, 토지매입, 인허가, 분양 등 개발사업의 다양한 단계에서 위험 요인들이 상존해있습니다. 시공사의 경우 책임준공, 조건부 채무인수 등과 같은 신용보강의 부담을 지게 되는데, 이는 결국 개발 리스크의 대부분을 부담하게 되는 것입니다. 시행사는 선분양제도를 적극 활용하기에 결국 분양 성공에 모든 노력과 자원을 집중할 수밖에 없습니다. 그렇기에 시장위험(주택경기변동)에 취약할 수밖에 없으며 시행사의 자본력, 신용 등과 관련된 위험에 노출되게 됩니다. 금융기관은 해당 개발사업 자체의 평가나 분석보다는 부동산 담보, 시공사의 신용도를 토대로 대출 여부를 결정하는 경우가 많습니다.   위와 같은 구조적인 문제점과 더불어, 최근 부동산 경기 침체 국면에 들어서면서 원자재 가격 등의 급등으로 인한 공사비 상승, 금리의 가파른 상승 등으로 개발 원가 상승으로 수익성이 악화되는 문제가 발생하였습니다. 주택분양 수요부진에 따른 건설사의 매출 불확실성 증대와 수익성 악화로 본 PF의 이행이 지연되며 부실 문제가 크게 대두되었습니다.   라. 개선방안 및 시사점 ① 시행사의 자금력과 전문성 강화 토지비 및 초기자금의 상당 부분을 공급할 수 있는 제도권 금융시장 발전이 필요합니다. 인센티브 제공을 통하여 다양한 형태의 파트너십 구조를 유도하여 부동산 개발의 초기 자본을 확충할 수 있도록 해야 할 것입니다. ② 다양한 재무적 투자자의 참여 유도 현재 우리나라는 사업성보다는 시공사의 신용등급과 시공능력평가순위가 중요한 대출 평가 항목으로 작용되고 있습니다. 이는 초기 자본금 확충뿐 아니라 부동산 PF 사업에 대한 평가를 사업성 평가 중심으로 정착하도록 하는데 도움이 될 것입니다. ③ 수분양자 자금의 사업비 사용 개선 주거용 부동산 개발 시 선분양비율을 줄이거나, 중도금 납입 비중을 축소하여 수분양자의 자금이 사업비로 사용되는 것을 개선하고, 더 나아가 토지 및 부동산의 담보가치와 개발이익에 대한 평가에 기반한 부동산 금융이 발달할 수 있는 환경을 조성해야 할 것입니다.

안녕하세요, 커리어짐 입니다. 학회에서 오피스 임장을 다녀도 내부까지는 직접 보기 어려우셨을 텐데요. 프라임 오피스의 내부와 운영 현황을 직접 확인하기 힘드셨던 분들을 위해 , '커리어짐 오피스 투어' 를 아래와 같이 진행하고자 합니다.   📌 [개요]선발인원: 6명 ~8명 내외 신청대상: 취업준비생 , 대학생, 현직자 등 프라임 오피스 대상자산: 스테이트타워 남산 가산점: 블로그 등 SNS 활동 중인 지원자 우대 / 커리어짐 커뮤니티 활동빈도 시간: 1시간 내외 (10/17일 목요일 오후 2시 예정, 변경될 수 있습니다.) *원활한 진행을 위해 참여자들 전용 카카오톡 채팅방 개설예정 비용: 투어 관련 별도의 비용은 없음  💌 [지원 방법]커리어짐 홈페이지 회원가입 (https://careergym.co.kr) 공지글 댓글로 소속/나이/간단한 자기소개(지원사유) 를 기재 이후에도 지속적인 행사와 더불어 대학생/취준생을 위해 부동산업 현직자들과 식사시간을 마련하는 등 네트워킹 세션을 지속 개최할 예정입니다.  🎉[당첨자 발표]10월 12일까지 신청을 받으며, 15일경 홈페이지에 가입된 연락처로 개별 연락 예정입니다. 기입된 연락처가 정확한지 다시한번 확인 부탁 드립니다. 자세한 내용은 커리어짐 공식 홈페이지에서 확인해주세요. 또한 이후 커피챗/ 투어 / 네트워킹 모집글은 커리어짐 사이트를 통해 공지할 계획입니다. 커리어짐 커뮤니티 사이트를 자주 방문해 주세요!

안녕하세요, 부동산금융 연합학회 PRIDE입니다, 저희 3기 임장스터디 두번째 실사 보고서 업로드합니다. 스터디 내에서 2번째 실사를 다녀왔는데요, 모두 센터코어 구조 및 무주공간 설계로 전용률을 확보한 자산이더라구요. 그런데 이게 전용률을 가장 효율적으로 뽑아내기 위한 최적의 구조인 것인지, 아니면 2010 중반의 기술력 상 가장 효율적인 방법인 것인지, 최근에 짓는 오피스 자산도 이러한 구조를 활용하는지 의문이 들었습니다. 그래서 다음엔 신축 오피스들이 마구 들어서는 마곡쪽으로 임장 진행해볼까- 하는 계획이 있습니다. 혹시 마곡 지구에서 권역 자체에서 살펴 볼 부분이 있는지, 특별히 임장케이스로 좋은 자산이 있는지 알려주시면 감사하겠습니다! 추가적으로 저희가 아직 오피스 내부를 직접 본 적이 없어서,,, 혹시 건물 출입에 있어서 도움 받을 수 있는지 여쭤보고 싶습니다!

중앙대학교 도시계획부동산학과 학술동아리 어바니즘에서 진행된 강남 패스트파이브 임장 프로젝트 결과물입니다. 임장 사전,사후보고서 함께 첨부합니다.