PRDIE_오피스 부동산 용어 (2)
11) Tenant Directory (임차사 목록)
해당 건물에 임차하고 있는 입주사들의 목록
주로 로비에 정리되어있음
해당 오피스 자산에 어떤 업종의 회사들이 입주하고 있는지, 업종 내에서 영향력이 얼마나 큰 회사인지에 따라서 오피스의 정체성과 가치가 달라지기도 함
12) Asset Deal
우리가 일반적으로 생각하는 부동산 거래 방식으로, 부동산 자산에 대한 실물 거래를 의미함 (자산에 대한 소유권이 변경)
실물 부동산에 대한 거래이므로 매도 법인은 법인세, 매수 법인은 취득세, 거래 대상은 부가가치세 납세 의무가 생김
13) Share Deal
부동산을 소유하고 있는 법인 즉, 비히클에 대한 지분을 가져감으로서 펀드의 수익자만 교체되는 매각 형태를 의미
실물 자산을 담고 있는 비히클에 따라 다르며, SPC와 PFV의 경우 지분 거래의 방식으로 진행되고, 펀드의 경우는 수익 증권에 대한 거래가 됨.
실물 부동산 자산의 주인이 된다는 점에선 에셋딜과 다르지 않지만 에셋딜은 실물 부동산 거래이고, 쉐어딜은 주식거래이므로 세금 부과에 있어 차이가 있음
부동산에 대한 취득세가 면제되고 거래 절차가 에셋 딜에 비해 간단함
부동산 취득세 납세 의무가 없으며, 양도세 이월 과세 문제가 없음
14) SI (Strategic Investor)
전략적 투자자로, 단순 배당금을 통한 수익확보가 목적이 아니라 투자한 부동산에 직접적으로 관여하여 이에 따른 이익 향유를 목적으로 함
여기서 이익이란, 긴 투자기간을 바탕으로 매각까지 진행하여 이에 따른 차익을 확보하는 경우, 부동산 경기 및 투자자의 상황 변동에 맞춰 추후 실사용 할 가능성까지 고려하여 우선 매수권을 확보해두는 경우 등등 투자목적에 따른 여러가지 이익이 있음
최근 얼어붙은 부동산 경기에서 SI투자자에 주목하는 이유는, 단순 배당 수익이 아닌 사옥으로서 실사용을 염두로 두는 투자자들이기 때문에 계약 타진 가능성이 높기 때문임
그러나 2023년 F&F가 SI로 참여했으나 결렬되었던 ‘마제스타시티타워원’ 사례에서 살펴볼 수 있듯이, SI 내부 의사결정에 따라 갑작스러운 매수 철회 가능성이 있기 때문에 무조건적인 의지는 바람직하지 못함
15) FI (Financial Investor)
재무적 투자자로, 투자의 목적이 배당수익과 투자금 회수에 초점 맞춰져 있는 투자자
오피스 자산에 투자하는 FI는 오피스 자산에 현금성 자산을 투자하고, 배당수익에 초점을 맞춘 투자자인만큼 (매각차익도 향유하긴 함), 일반적으로 우선주 성격을 띄는 1종수익증권에 투자함
일반적으로 단기성 투자를 함
부동산 운용에 관여하기보단, 안정적인 배당 수익과 투자금 회수를 위해 투자함
WALE이 충분해서 배당 안정성이 확보 되어있고, 매도자의 매도 희망가격이 높지 않은 자산의 경우 FI투자자에게 매각하기 좋은 자산임
16) WALE (Weighted Average Lease Expiry)
가중평균 잔여 임대기간을 의미하며, 단일 임차인이 있는 자산에 대해 사용하는 개념이 아닌, 멀티 테넌트를 가지고 있는 자산에 대해서 사용하는 개념
오피스의 임대면적을 기반으로 임차인들의 잔여 임대기간을 가중평균한 기간
예를들어 임차인A의 오피스 임대 면적이 40%, 잔여 임대기간이 10년 임차인B는 20%에 5년, 임차인C는 10%에 3년, 30%는 공실일 경우, (40% X 10) + (20% X 5) + (10% X 3) = 5.3년임.
WALE이 길다고 해서 이것이 절대적으로 유리한 것은 아님. 펀드 설정기간이 5년, WALE이 7년인 자산인 경우, 배당 안정성이 확보되어 해당 투자에 대한 수익률에 대한 예측가능성이 굉장히 높아지기 때문에 유리할 수 있음. 그러나 오피스의 임대 호황기에 WALE이 많이 남은 자산은 추가 계약을 통해 임대료를 상승시키기 힘들기 때문에 불리함.
17) CORE 투자전략
건물의 가치 상승을 통한 자본이득 보다는 안정적인 임대수익에 초점을 맞춤
따라서 펀드설정기간보다 WALE이 긴 경우가 많으며, 우량 임차인으로 구성되어있음
목표 수익률은 일반적으로 6-8%
주된 투자대상 부동산은 3대 업무 권역 내 A급 부동산
투자전략 중 가장 낮은 리스크와 기대수익률을 가짐
투자전략 중 가장 낮은 위험과 기대수익률을 가짐 (무위험-저위험)
18) CORE-PLUS 투자전략
임대수익에 초점 맞춰져 있지만, 자본이득에도 어느정도 비중을 둔 투자전략
목표수익률은 통상 10% 내외
A-B급 부동산에 투자하는 전략
건물을 매입하여 부동산 컨디션, 운영 효율성, 임차인 구성 등을 개선하여 부동산의 가치를 높이고, 이로 인해 임대료도 높여 수익을 추구함
CORE-PLUS 전략은 CORE 전략과 비교했을 때 상대적으로 높은 수익률과 리스크 가짐 (저위험-중위험)
19) VALUE-ADD 투자전략
부동산 가치 상승을 통한 자본이득에 초점 둔 전략
목표 수익률은 약 13-19%로 설정
B급 이하의 부동산에 투자하는 전략
리모델링과 용도변경, 새로운 임차인 구성 등의 방법을 통해서 부동산의 가치를 높임
투입되는 자본도 앞선 두 전략보다 많고, 중위험으로 분류됨.
20) OPPORTUNISTIC 투자전략
하이리스크, 하이리턴 전략
목표수익률은 20% 이상으로 설정함
Value-add 전략과 같이 저평가 된 부동산을 매입하여 리모델링 등을 통해 건물 가치를 높이거나, 매입한 건물 자체를 허물고 새롭게 짓는 형태
투자기간은 길지 않고, 임대수익보다 자본이득에 초점
매입한 부동산의 평가가액 대비 가장 많은 자본이 투입되며, 리스크 및 기대 수익률 또한 가장 큼 (고위험)
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